個人存量房貸款利率調整，或即將進入落地階段。

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中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝在中國人民銀行、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會議上表示，要繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行、指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

早在7月14日，國新辦舉辦的2023年上半年金融統計數據新聞發布會上，央行貨政司司長鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

“過去是‘支持’和‘鼓勵’，而現在是‘指導’，這就意味著政策改革或進入到實操層面。”相關房地產專家對時代周報記者表示。

△圖片來源：圖蟲創意

為了解相關政策的落地執行情況，時代周報記者8月2日致電工商銀行華南支行、招商銀行、廣州農商行等多家銀行，相關工作人員皆表示，尚未接到相關方案和細則，后續若有明確政策指導，會積極落實監管部門的相關要求。

存量房貸利率又將會以何種方式來調整呢？

“調整存量房貸利率可能會通過協商變更合同約定，或新發放貸款置換原來的存量貸款來實現。”廣發證券研報稱，現階段存量房貸利率定價是“LPR+點差”，考慮到LPR變化會同時影響到增量貸款，“協商變更合同約定”應該主要調整“點差”，具體的調整幅度以及范圍有待進一步明確。

“從降低商業銀行協商成本，提升相關業務辦理效率角度，不排除效仿2008年通過批量打折方式。”光大銀行金融研究員周茂華對時代周報記者表示。

2008年10月，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。

“批量下調房貸利率的可能性較大，我們估算下調80BP左右”上述房地產專家表示。

若以2008年存量個人住房貸款利率“統一打折”的方式進行調降。100萬的房貸，還款人當下以5%的貸款利率、本額等息的方式進行還款，那么還款人每個月本應還款5368元，利息總額高達93萬元。

若存量房貸統一下調至商業住房貸款基準利率4.2%（即當下五年期以上LPR利率），購房者每月還款金額為4890，較之前每個月少償還478元，利息總額也下降到76萬元，較之前少還17萬元。

降低存量房貸利率有哪些路徑？是國有大行率先調整，還是中小商業銀行先行變動呢？

“具體哪一類型銀行先降，這個需要進一步分析各類銀行面臨的息差壓力，房貸資產結構等情況。”周茂華表示。

“一般來說，大型國有銀行在政策落實上會比較迅速，因為它們通常有更多的資金規模和更強的政策執行能力。”盤古智庫高級研究員江瀚對時代周報記者表示，不過銀行方對于個人存量房貸款利率的調整，可能會設定一定的門檻。這些門檻可能包括還款人的違約記錄、還款人房貸體量、有無提前還款等。此外，銀行還可能會考慮市場需求和競爭狀況，以及監管政策的變化等因素，來決定具體的調整措施。

降低存量房貸利率對居民、銀行都形成了較大的影響。

“下調存量房貸利率，本質上減少了銀行利潤，補貼了居民。”平安證券分析師劉璐稱，樂觀情況下這一補貼輸送的規模是2700億元一年。截至2023年3月，個人購房貸款存量38.9萬億，以五大行的情形類推，如果存量購房貸款整體下降70BP，則最樂觀情形下預計一年能節約2726億利息。按照房貸平均存續期為 15年，折現率為4%估算，相當于一次性補貼居民3萬億的現值。“該政策相當于給居民一筆長期限補貼，直接提升居民的年度可支配收入，有望提升居民的消費意愿。”

談及降低存量房貸利率對銀行的影響，周茂華表示，“一方面，存量房利率下調將勢必對部分銀行凈息差構成一定壓力；但另一方面，有助于降低提前還貸導致利息損失，同時有助于促進消費和樓市需求，房地產復蘇，進而推動經濟加快復蘇，利好銀行盈利和資產治理。”

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