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文丨明明 余經(jīng)緯聯(lián)系人：秦楚媛

結(jié)合國(guó)內(nèi)疫情防控政策的大幅優(yōu)化以及春節(jié)假期期間的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，展望2023年，疫情因素對(duì)于REITS底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)的壓制料將趨弱，各類型REITs底層資產(chǎn)在量?jī)r(jià)兩方面均存在一定修復(fù)空間，其中高速公路的修復(fù)斜率或更為明顯。短期內(nèi)，隨著市場(chǎng)情緒的回升以及交投活躍度的提升，建議投資者沿著底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)修復(fù)邏輯，尋找價(jià)格尚未充分反映修復(fù)預(yù)期的標(biāo)的，重點(diǎn)關(guān)注高速公路REITs和部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。

▍市場(chǎng)回顧。

公募REITs市場(chǎng)全線收漲，表現(xiàn)亮眼。上周，中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)收于1060.27點(diǎn)，周上漲2.20%，跑贏主要股票和債券寬基指數(shù)。隨著2022年第四季度報(bào)告的發(fā)布，市場(chǎng)圍繞公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況以及未來(lái)業(yè)績(jī)修復(fù)預(yù)期進(jìn)行交易，交投活躍度顯著回升。

▍政策梳理。

2023年2月2日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)召開(kāi)2023年系統(tǒng)工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行?！睂?shí)際上，近期包括遼寧、安徽等在內(nèi)的多省市已發(fā)布相關(guān)政策支持REITs發(fā)行，包括為當(dāng)?shù)爻晒ι鲜邪l(fā)行REITs的原始權(quán)益人提供現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)、細(xì)化各部門(mén)權(quán)責(zé)以積極創(chuàng)造條件盤(pán)活存量資產(chǎn)等。展望2023年，預(yù)計(jì)將有更多數(shù)量、覆蓋更多資產(chǎn)類型的公募REITs發(fā)行上市，REITs的常態(tài)化發(fā)行將成為整個(gè)市場(chǎng)擴(kuò)容的重要方向。

▍項(xiàng)目?jī)?chǔ)備跟蹤。

1月20日，上交所就3單擬上市公募REITs反饋意見(jiàn)。其中，兩單新能源REITs需明確國(guó)補(bǔ)、項(xiàng)目估值、國(guó)資轉(zhuǎn)讓程序等方面；另一單產(chǎn)業(yè)園REIT則需闡述底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及估值情況、費(fèi)用安排、防范利益沖突、基金經(jīng)理背景等問(wèn)題。招投標(biāo)方面，2023年1月全月，多單潛在REITs項(xiàng)目完成中標(biāo)結(jié)果公示。分類型看，當(dāng)前，潛在REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)既包括二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)存有的新能源、保障房、高速公路等資產(chǎn)，還覆蓋了旅游景區(qū)等新資產(chǎn)。此外，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施REIT發(fā)布上市交易公告書(shū)，將于2月8日上市交易，倉(cāng)儲(chǔ)物流子板塊即將迎來(lái)新供給。

▍公募REITs策略思考：

2022年四季度，疫情因素對(duì)于公募REITs底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)的擾動(dòng)再度加劇，同比修復(fù)緩慢，同時(shí)環(huán)比表現(xiàn)走弱。結(jié)合國(guó)內(nèi)疫情防控政策的大幅優(yōu)化以及春節(jié)假期期間的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，展望2023年，疫情因素對(duì)于REITs底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)的壓制料將趨弱，各類型REITs底層資產(chǎn)在量?jī)r(jià)兩方面均存在一定修復(fù)空間，其中高速公路的修復(fù)斜率或更為明顯。

分類型看：人流和物流的修復(fù)有望支撐高速公路REITs業(yè)績(jī)?cè)谛迯?fù)斜率和空間上有較大優(yōu)勢(shì)；生產(chǎn)生活活動(dòng)的恢復(fù)或可為水務(wù)、垃圾處理、發(fā)電行業(yè)帶來(lái)量的增長(zhǎng)；倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs和產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs則預(yù)計(jì)能在租金和出租率方面出現(xiàn)一定改善；保障房REITs的業(yè)績(jī)經(jīng)受住了疫情反復(fù)的考驗(yàn)，往后看其經(jīng)營(yíng)情況或能繼續(xù)保持一定的穩(wěn)定性。

短期內(nèi)，隨著市場(chǎng)情緒的回升以及交投活躍度的提升，建議投資者沿著底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)修復(fù)邏輯，尋找價(jià)格尚未充分反映修復(fù)預(yù)期的標(biāo)的，重點(diǎn)關(guān)注高速公路REITs和部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。

▍風(fēng)險(xiǎn)因素：

REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，包括高速公路通行費(fèi)減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；疫情感染高峰的反復(fù)以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好。

關(guān)鍵詞： 公募REITs