文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)楊宏彬

新的一年，股東貸款、財(cái)務(wù)資助，依舊是中交地產(chǎn)的關(guān)鍵詞。進(jìn)入到2023年僅30天的時(shí)間，中交地產(chǎn)發(fā)布的公告多數(shù)與這兩件事相關(guān)。

不過(guò)在融資暖風(fēng)吹來(lái)之際，中交地產(chǎn)也不單抓住股東薅，同時(shí)將定增募資提上了日程。

【資料圖】

1月30日，中交地產(chǎn)（000736.SZ）發(fā)布公告稱(chēng)，擬籌劃向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的30%。

公告顯示，中交地產(chǎn)本次發(fā)行所募集的資金將用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還債務(wù)等。

“第三支箭”掀起定增大潮，其中不乏有央企身影。

在中交地產(chǎn)之前，保利也頒布了百億定增案，擬通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行股票募集不超過(guò)125億元，募集資金擬投向位于廣州、南京、西安等地的14個(gè)住宅項(xiàng)目建設(shè)。招商蛇口則是想要通過(guò)發(fā)行股份，購(gòu)買(mǎi)南油集團(tuán)剩余24%的股權(quán)。

不過(guò)，定增似乎還不能滿足中交地產(chǎn)的資金需求，在決定發(fā)行股票融資之前，其還確定了與大股東之間借款額度，100億元，年利率不超過(guò)8%。隨之而來(lái)的，還有幾則向參股公司提供財(cái)務(wù)資助的消息。

近幾年里，中交地產(chǎn)被稱(chēng)作是央企中的異類(lèi)，原因之一，其是罕見(jiàn)三條紅線全踩中的央企，負(fù)債不低。另一方面，該公司股票卻依然錄得不少漲幅，僅去年11月到12月的一個(gè)月間，漲幅達(dá)121%，儼然一只“妖股”。

中交地產(chǎn)非公開(kāi)發(fā)行股票募資是為滿足業(yè)務(wù)發(fā)展需要，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定財(cái)務(wù)狀況。然在行業(yè)恢復(fù)緩慢，自身財(cái)務(wù)及業(yè)績(jī)蒙陰的背景下，此次定增成功與否也存不確定性。

中交地產(chǎn)對(duì)此也表示，非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)存在因市場(chǎng)環(huán)境以及其他原因被暫停、被終止的風(fēng)險(xiǎn)。

定增募資：保交樓和還債

“保交樓、保民生”，是中交地產(chǎn)募資的原因之一。根據(jù)其官微數(shù)據(jù)顯示，2022年中交地產(chǎn)完成23個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目交付，覆蓋北京、廈門(mén)、南京、寧波、武漢、重慶、長(zhǎng)沙、成都、昆明、惠州、蘇州、玉林、舟山等13個(gè)城市。

在推文中，中交地產(chǎn)用了提前、準(zhǔn)時(shí)兩個(gè)詞語(yǔ)來(lái)形容公司的交付工作。不過(guò)在保住交付的同時(shí)，中交地產(chǎn)并未保住業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。

三季度財(cái)報(bào)顯示，中交地產(chǎn)2022年前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)營(yíng)收152.5億元，同比大增154.77%，但歸母凈利潤(rùn)卻呈虧損，數(shù)值為-1.74億元，同比大跌9739.64%，扣除非經(jīng)營(yíng)性損益后虧損3.27億元。

事實(shí)上，中交地產(chǎn)業(yè)績(jī)的頹勢(shì)從2021年就已出現(xiàn)。當(dāng)年凈利潤(rùn)為2.36億元，同比下滑32.19%，直至2022年中期，業(yè)績(jī)?nèi)圆患吧夏晖冢瑑衾麧?rùn)為8425.4萬(wàn)元，同比下滑47.87%。

對(duì)于本次募資，中交地產(chǎn)也提到，部分將用于償還債務(wù)。中交地產(chǎn)被稱(chēng)作央企中的異類(lèi)，原因之一其是罕見(jiàn)三條紅線全踩中的央企。

截止2021年末，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率為217.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.0%，現(xiàn)金短債比為0.6倍。

截止2022年9月末，中交地產(chǎn)賬面的貨幣資金為80.77億元，短期借款為123.9億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)192.74億元，債務(wù)壓力依然不小。

但奇怪之處在于，去年中交地產(chǎn)業(yè)績(jī)雖不如人意，但股價(jià)表現(xiàn)卻非常突出，可以用妖股形容。2022年，中交地產(chǎn)合計(jì)收獲28個(gè)漲停板，股價(jià)從6.31元狂漲至17.91元，漲幅超過(guò)180%，引發(fā)上市公司發(fā)出14次風(fēng)險(xiǎn)提示公告。

去年12月19日，因股票連續(xù)3個(gè)交易日內(nèi)（2022年12月15日、16日、19日）收盤(pán)價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)達(dá)到20%，中交地產(chǎn)不得不向外發(fā)布股票交易異常波動(dòng)公告。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》統(tǒng)計(jì)了解，2022年11月1日到2022年12月1日僅一個(gè)月的時(shí)間，中交地產(chǎn)股票由10.19元漲至22.52元，期間的區(qū)間漲幅達(dá)121%。截止2023年1月30日當(dāng)天收盤(pán)，中交地產(chǎn)報(bào)16.83元/股，相比去年初以來(lái)，仍錄得不少漲幅。

股價(jià)的暴漲也引起了股東的趁機(jī)減持。重慶渝富于2022年4月12日減持中交地產(chǎn)2086.3萬(wàn)股(占公司總股本的3%)，2022年4月29日，大股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)同樣減持了2%的股份。

多次獲股東高息輸血

一面定增，一面又向股東開(kāi)口，讓人感嘆，中交地產(chǎn)資金需求實(shí)在不小。

中交地產(chǎn)向股東打大額借條，是從2021年開(kāi)始的。該年1月13日，中交地產(chǎn)向中交房地產(chǎn)集團(tuán)新增年利率不超10%的100億元借款額度。到了年末，中交地產(chǎn)再次開(kāi)口，擬在2022年內(nèi)向控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)新增借款，額度同樣不超過(guò)100億元，年利率不超過(guò)10%。

但事實(shí)證明，100億的額度根本不夠中交地產(chǎn)使用。到了2022年9月，中交地產(chǎn)增加了借款額度，50億元，借款年利率不超過(guò)7.5%。三個(gè)月后，中交地產(chǎn)再次召開(kāi)股東大會(huì)，原因是在未來(lái)12月要向中交房地產(chǎn)集團(tuán)借款45億元，年利率不超過(guò)8%。

2022年12月29日，中交地產(chǎn)宣布，向中交房地產(chǎn)集團(tuán)借款合計(jì)65.6億元，借款年利率為7.5%，本次借款前，中交地產(chǎn)已使用向地產(chǎn)集團(tuán)借款額度為120.28億元，本次借款后，中交地產(chǎn)已使用向地產(chǎn)集團(tuán)借款額度為185.88億元。

進(jìn)入2023年沒(méi)幾天，中交地產(chǎn)再與控股股東訂立該年借款額度，100億元。這要錢(qián)的速度，頗有點(diǎn)無(wú)底洞感覺(jué)。

雖然股東借款的利率高于一般借款，但中交地產(chǎn)認(rèn)為，控股股東方提供的資金具有及時(shí)、快捷、便利等優(yōu)勢(shì)，利率屬于合理范圍。

外界有分析認(rèn)為，中交地產(chǎn)頻繁借錢(qián)的背后，是為達(dá)成千億目標(biāo)，土地則是達(dá)成千億目標(biāo)的基石。2022年，中交地產(chǎn)拿地金額114億元，在百?gòu)?qiáng)房企排名28位，拿地面積98萬(wàn)平，排名87位。

而在銷(xiāo)售額方面，2022年全年中交地產(chǎn)操盤(pán)金額為285.2億元，排名53位，操盤(pán)面積為131.5萬(wàn)平，排名65位。

大額資助與擔(dān)保藏風(fēng)險(xiǎn)

中交地產(chǎn)向大股東借了那么多錢(qián)，除了用在土拍市場(chǎng)外，還有一部分流進(jìn)了其的下屬公司。

新年伊始，中交地產(chǎn)便開(kāi)始慷慨援助下屬的公司甚至是參股公司。1月19日，中交地產(chǎn)公告稱(chēng)，將按股權(quán)比例，向臺(tái)州濱帆、佛山香頌、佛山中交提供財(cái)務(wù)資助不超過(guò)9,074.93萬(wàn)元。

其中，擬向臺(tái)州濱帆提供財(cái)務(wù)資助不超過(guò)7,227.5萬(wàn)元，年利率不超過(guò)8%；向佛山香頌提供財(cái)務(wù)資助473.7萬(wàn)元；向佛山中交提供財(cái)務(wù)資助（到期續(xù)借）不超過(guò)1,373.73萬(wàn)元，兩者的資助均不計(jì)息。中交地產(chǎn)在三家公司的持股比例分別為35%、47.37%、47.37%。

在1月10日，中交地產(chǎn)曾宣布，要向權(quán)益比例不超50%的項(xiàng)目公司新增財(cái)務(wù)資助額度16億元。上述財(cái)務(wù)資助符合額度使用條件。

同日，中交地產(chǎn)宣布，為中交富力提供財(cái)務(wù)資助3.3億元，期限不超過(guò)12個(gè)月，借款年利率不超過(guò)8%。中交富力為中交地產(chǎn)參股公司，持股50%。

而在去年，中交地產(chǎn)的財(cái)務(wù)資助行為也時(shí)常發(fā)生。12月9日，中交地產(chǎn)宣布，為持蘇州金闔誠(chéng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，擬向其提供7.02億元的財(cái)務(wù)資助，年利率不超過(guò)7%。而中交地產(chǎn)也并非蘇州金闔誠(chéng)的大股東，其持股為49%，中建一局子公司持有51%。

截止2022年12月31日，中交地產(chǎn)累計(jì)對(duì)外提供財(cái)務(wù)資助余額高達(dá)109.53億元，是公司2021年末歸母凈資產(chǎn)的3倍有余，對(duì)有股權(quán)關(guān)系的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供股東借款余額為64.52億元，接近公司2021年末歸母凈資產(chǎn)的2倍。

在提供財(cái)務(wù)資助的同時(shí)，中交地產(chǎn)也在對(duì)子公司進(jìn)行擔(dān)保。截止2022年12月31日，中交控股子公司及控股子公司之間提供擔(dān)保余額125.26億元，占2021年末歸母凈資產(chǎn)的384%。對(duì)不在合并報(bào)表范圍內(nèi)的參股公司擔(dān)保余額為22.51億元，占2021年末歸母凈資產(chǎn)的69%。

據(jù)相關(guān)人士分析稱(chēng)，大額擔(dān)保更像是一個(gè)定時(shí)炸彈，被擔(dān)保方一旦出事，買(mǎi)單的是擔(dān)保人，甚至?xí)绊懙綋?dān)保公司的流動(dòng)性。

截至2022年9月30日，中交地產(chǎn)連續(xù)十二個(gè)月內(nèi)累計(jì)收到相關(guān)法院等司法機(jī)關(guān)的執(zhí)行文書(shū)涉及執(zhí)行的案件金額合計(jì)7075.87萬(wàn)元。其及控股子公司存在借貸糾紛等其他小額訴訟，涉案總金額6227.27萬(wàn)元。

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