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近日，深圳市人大常委會(huì)官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于《暫時(shí)停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定（草案）》公開征求意見的公告（下稱《意見》）。

據(jù)公告披露，暫停上述《轉(zhuǎn)讓條例》中與“金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管”相關(guān)的部分規(guī)定，暫停適用上述有關(guān)規(guī)定的期限為3年。明確深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式正在推進(jìn)改革，政府將接替商業(yè)銀行成為監(jiān)管主體。征求意見截至日期為2022年11月16日。

無獨(dú)有偶，11月14日，銀保監(jiān)會(huì)等三部門發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》。保函制度相當(dāng)于保證書制度，此次政策對(duì)于預(yù)售資金使用落實(shí)了更加寬松的政策，也是第二支箭、金融16條后的第三項(xiàng)重磅政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策出發(fā)點(diǎn)是明確的，即通過銀行保函的制度，確保預(yù)售監(jiān)管資金合理使用、同時(shí)防范化解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在資金使用方面，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等。這一點(diǎn)具有突破性和創(chuàng)新性。過去對(duì)于銀行保函置換預(yù)售資金的操作，更多是明確要用于工程建設(shè)，而此次增加了新用途即償還債務(wù)。

目前在全國商品房預(yù)售資金監(jiān)管分為行政監(jiān)管和金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管兩種模式。

行政監(jiān)管要求政府與商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議，由政府對(duì)預(yù)售資金的使用進(jìn)行審核監(jiān)管，廣州、武漢等城市采用此模式。

金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管要求商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議，由商業(yè)銀行對(duì)預(yù)售資金的使用進(jìn)行全流程監(jiān)督，北京、上海、深圳、杭州等城市采用該模式。

國家高端智庫中國綜合開發(fā)研究院研究員宋丁認(rèn)為，深圳推進(jìn)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式改革，完全是基于市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)考量，過去單純依賴商業(yè)銀行無法保證預(yù)售資金的安全，此前出現(xiàn)的爛尾樓、停貸停供等現(xiàn)象，歸根結(jié)底都是資金監(jiān)管層面出現(xiàn)了問題。行政監(jiān)管相較金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管最大的優(yōu)勢(shì)就在于，政府給金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商之間套上了一層“保險(xiǎn)”。政府介入監(jiān)管后，資金挪用、提前支付等現(xiàn)象能夠得到有效規(guī)避，有利于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程中資金的合理配置，進(jìn)而有助于房地產(chǎn)更加平穩(wěn)健康的發(fā)展。

北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人王玉臣表示，其實(shí)原本相關(guān)部門也有監(jiān)管職責(zé)，眼下進(jìn)一步明確、進(jìn)一步加強(qiáng)和完善，也是為了更好保障樓市的健康和穩(wěn)定。現(xiàn)在全國上下都在呼吁保交樓，而保交樓就必須做好預(yù)售資金監(jiān)管，不能再流于形式，否則延期交房和爛尾樓問題只會(huì)越演越烈。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)表示，任何監(jiān)管都是有成本的，過去行業(yè)單邊上揚(yáng)，高周轉(zhuǎn)能夠持續(xù)，銀行監(jiān)管可節(jié)約行政監(jiān)管成本。但三道紅線后，出險(xiǎn)房企逐步增多，銀行作為盈利性機(jī)構(gòu)本身有自己的利益訴求，比如保護(hù)儲(chǔ)戶利益等，出現(xiàn)了劃走資金的情況。而項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾，購房者最終還是找政府，還不如行政監(jiān)管。

截至目前，一線城市方面除已經(jīng)采用行政監(jiān)管模式的廣州外，僅有深圳此次公開正在推進(jìn)監(jiān)管模式改革。雖然監(jiān)管模式改革尚在推進(jìn)中，但深圳有部分地區(qū)已經(jīng)開始落地。日前龍崗區(qū)某項(xiàng)目就已簽訂深圳首份商品房預(yù)售資金行政監(jiān)管協(xié)議。

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