3月15日，越秀地產(00123)在香港舉行2022年全年業績發布會。財報數據顯示，截至2022年12月31日止年度業績，該集團取得營業收入人民幣724.2億元(單位下同)，同比增加26.2%;權益持有人應占盈利39.5億元，同比增加10.2%；核心凈利潤42.4億元，同比增加2.1%；每股盈利1.2767元，擬派發末期股息每股0.307港元。

越秀地產表示，對于房地產市場，政策端，調控政策將圍繞“房住不炒”， “因城施策” 總基調，從供應和需求兩端持續寬松，支持居民自住及改善性合理購房需求，保持房地產市場的良性恢復和健康發展。

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市場端，隨著政策效力的持續釋放和市場信心、購房意愿逐漸回歸，房地產市場預計將筑底回升，市場規模和房價趨于穩定，但市場和房企分化加劇，市場集中度持續上升；房地產行業的市場結構和競爭結構將發生深刻變化。

土地端，短期內土地市場仍延續疲弱狀態，但隨著銷售市場的恢復，土地市場也將逐步回暖，但市場分化明顯，一、二線城市土地市場會較快反彈。穩健優質房企獲取土地資源優勢明顯。

資金端，行業的融資環境將逐步寬松，但房企獲取融資的能力呈明顯分化，穩健優質房企在資金獲取和融資渠道進入方面更具優勢。

以下是智通財經APP整理的業績發布會問答實錄：

問：公司對于全年的供貨的節奏是如何擴產的？以及，公司上個月在北京已經拿了兩塊地，在管理層看來，現在這個市場是投資的好的時機，全年的拿地的規劃是怎么安排的？目前看公司的資產負債率情況控制在70%以內算是比較合理的水平，但是對于進一步優化資產負債表和全年的償債的計劃是怎樣安排的？謝謝。

答：從政策端角度，房地產行業肯定是溫和而且是暖和，房地產在去年出現大幅度下滑，因此公司判斷今年應該會穩中向好，起碼應該會保持目前的水平。

當然，還存在一個結構性問題，會導致分化會越來越嚴重，好的地方仍然一帆風順，價格其實還在上漲，而不好的地方確實賣不出去。

我們的供貨現在應該叫“搶工”“搶節點”，還是一個比較好的項目，我們抓緊推進，回流之后抓緊去淘更好的基本項目，還是一個循環。供貨規模上，我們今年大概率會超過2400億。

北上廣深等核心城市的人口經濟將會作為我們接下來的布局重點，我們會繼續加大力度拿地，有機會的話，仍要爭取。盡管去年市場不是很好，但我們仍拿下了37宗地，其中，廣州拿下了10宗。從目前看，對于房地產市場仍充滿信心。

資產負債表方面，我們堅持穩中求進，標準量增長，以及穩健經營，堅持按照三道紅線的管理，堅持按照投資級的標準來管理我們的投資和經營。總體上，在穩健穩妥經營的情況之下，尋找更好的投資機會，為我們創造更多的效益。

問：首先，公司一直以來都是深耕大灣區，未來是會持續考慮對外部區域的一個拓展，還是會將重點是放在大灣區？其次，今年的行業跟市場走勢不太清晰，想問一下公司怎么看今年的一個市場行情，公司覺得在這樣的環境下，公司的競爭優勢在哪里？

答：我相信，大灣區是公司的福地，所以從資源配置角度來看，大灣區仍是主體。當然，全國的市場很大，從整個經濟圈的角度來看，長三角陣地從目前市場的健康程度特別大，所以公司必須加大對于長三角的投資力度。公司過去是按照“1+4”的一個模式，大灣區作為一個主戰場，同時長三角應該也是公司重點的發展區域，并且，公司會在中西部地區比較核心的城市做一些資產配置。我們會在全國進行布局，重點在重要城市布局。根據過去一年的檢驗，我認為我們的市場配置是正確的，當然肯定還有一些可以優化的地方，我們今年將根據市場的變化，結合過去的經驗，繼續完善市場配置。

今年公司的增長目標仍是保持6個點的增長，但從我內心的角度講會更高一點，核心在于，目前的政策利好，同時，投資者買房的欲望高漲，目前，二孩、三孩的家庭越來越多，換房的欲望也將更加強烈。而大家換房的核心還是在經濟能不能穩，經濟穩了，大家支出水平就穩了，買房的動力就越強，所以這和經濟發展仍然有著密切的關系。總體上，我認為房地產是一個十幾萬億的市場，要堅定信心，就可以完成今年的目標。

競爭優勢方面，一直以來，我們堅持四好企業，好產品、好服務、好品牌以及好團隊。經過去年的市場檢驗，這”四好“將會是一個長期的競爭優勢。這意味著，即使公司的產品價格略高于周邊，但因優質的物業服務、優秀的品牌等，客戶仍會選擇公司的產品，并對此有較高的認可度。

問：這幾年公司在TOD項目這塊開始實現了全國布局，和普通的項目相比，TOD項目有哪些優勢？未來公司在TOD方面還有什么樣新的規劃，今年是否有新的拓展計劃？月息投資比例又是多少？謝謝。

答：首先，TOD項目要感謝地鐵的幫助和支持，其次，TOD項目主要是對地鐵的運行區域做一個上蓋，確保地鐵的運行安全。總的來說，TOD項目的規模很大，它在較狹長的一個空間里面，施工空間比較小難度特別大，對于結構的要求也特別高，還得考慮到房子的震動問題。目前公司的TOD項目已交付了幾期，這意味著公司的產品得到了客戶的認可。在國內開發TOD領域的小組中，公司應該具備非常強大的能力。公司成立的TOD研究院，對公司開發TOD的進展有非常大的助力，特別是在成本控制以及開發速度方面。

從規劃方面來看，TOD是我們重點發展的領域，除了與廣州地鐵長期合作外，去年還進軍杭州，與杭州地鐵合作了兩個項目。目前找我們談合作的城市也比較多，我們也在積極的謀劃，核心就是看每個項目的指標，比如說商業住宅的成本等。

問：公司對于收并購的服務態度，2023年公司是否會考慮跟其他房企之間展開收并購合作，或者是其他層面領域的，比如說項目方面的收購，你們選擇的伙伴的標準是什么？還有一個問題是，關注到兩個數據在財報中有明顯的變化，一個是公司期間費用率，一個是公司的融資成本，這兩個數據是明顯有下降的，對此，公司覺得是什么原因，未來會不會進一步下降？謝謝。

答：關于費用的下降，實際上我們主要還是通過內部的經營管理，不管是管理費用還是銷售費用，均是通過管理手段來降低費用。

我舉一個例子，在銷售費用的控制方面，我們在2022年重點推動了線上營銷的工作。線上對房屋的拓展推廣，降低了通過中介渠道的比例。所以我們22年通過線上滯銷的比例是達到50%，通過中介渠道已經降到20%，應該是比21年出現了大幅度的下降，所以主要是通過管理的手段。

第二個方面，隨著經營規模和銷售規模的增加，規模效應也會體現出來，所以表現出來兩費的費率比21年是有下降的。

在融資成本這塊，我們也是通過多種融資手段，抓住一些窗口機會，比如說發行公司債券，當前的利率在三個點多一點，這是一個手段。第二個手段，我們也抓住整個開發貸款利率下行的機會，一個是新增的貸款，目前公司的貸款水平在3.6%。對于存量的貸款，也在跟積極跟金融機構進行洽商，原來可能更高一點超過4或者5的利率，但現在已經申請進行適當的下調，也取得了一些成果。

至于未來整個費率，包括融資的成本會否進一步的下降的趨勢，23年公司還會加強經營管理，通過我們管理的手段來提升我們整個費用控制的水平，下一個目標是進一步的控制好我們的利率水平。

那么融資成本實際上還要看整個利率的走勢，包括國內利率的走勢和國際市場利率的走勢。當然我們希望公司整個融資的利率水平是保持在行業優勢地位，我們目標是整個利率水平控制在行業前5的水平。

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