12月21日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文稱，將大力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，加大力度、加快速度抓好資本市場各項(xiàng)支持政策措施落地見效，助力房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。業(yè)內(nèi)指出，新舉措達(dá)到了多項(xiàng)共贏的目的。從主體來看，非上市優(yōu)質(zhì)房企、上市房企獲得重組機(jī)會(huì)；從效果來看，房企獲得融資，資產(chǎn)負(fù)債表得以優(yōu)化；從全鏈條來看，上下游得到全面整合的機(jī)會(huì)。相關(guān)標(biāo)的：南國置業(yè)(002305.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、招商蛇口(001979.SZ)。

據(jù)了解，回顧當(dāng)年，2010年“國十條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布后，涉房企業(yè)的A股IPO、借殼上市及再融資受到不同程度的嚴(yán)格限制。2010年至今再?zèng)]有房企A股IPO的案例，借殼上市的大門基本關(guān)閉。

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2013-2015年出現(xiàn)階段性窗口期，只有少數(shù)房企如綠地集團(tuán)通過借殼金豐投資完成了A股上市。2016年后又進(jìn)入實(shí)質(zhì)性暫停，其后，除了央企電建地產(chǎn)借殼南國置業(yè)上市成功外，市場幾乎不再有類似動(dòng)作。

如今，對于想要在A股上市的房企來說，“借殼”上市成為可能。金杜律師事務(wù)所研報(bào)認(rèn)為，證監(jiān)會(huì)推出這近10年未有的重磅措施，是房企資本市場政策的重要分水嶺及轉(zhuǎn)折點(diǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的意圖明顯。

對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表是近期監(jiān)管層一再強(qiáng)調(diào)的任務(wù)，而股權(quán)融資是最直接有效的改善方式。股權(quán)融資信號發(fā)出后，已有多家房企宣布配股或定向增發(fā)計(jì)劃，這是上市房企的主動(dòng)融資行為。而“借殼”上市則開辟了新思路，一方面為非上市房企增添了股權(quán)融資的新渠道，另一方面為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負(fù)債表的機(jī)會(huì)。

劉水表示，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過重組“借殼”上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，可同時(shí)盤活兩類存量資源。對于擁有土儲資源的非上市企業(yè)，可以借機(jī)將地產(chǎn)部分分剝上市，有利于盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過資本市場的認(rèn)證開辟股權(quán)融資渠道。對于被重組的企業(yè)，一方面獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，另一方面借助優(yōu)質(zhì)房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的作用。此外，對于雙方來說，均可借機(jī)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大資產(chǎn)、提升權(quán)益規(guī)模。

劉水稱，新舉措達(dá)到了多項(xiàng)共贏的目的。從主體來看，非上市優(yōu)質(zhì)房企、上市房企獲得重組機(jī)會(huì)；從效果來看，房企獲得融資，資產(chǎn)負(fù)債表得以優(yōu)化；從全鏈條來看，上下游得到全面整合的機(jī)會(huì)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，資本市場對房企開閘，并不是救助，而是在防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、保穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，助力房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。對于存量收并購、資產(chǎn)重組、再融資等，也是促進(jìn)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)收并購出險(xiǎn)的項(xiàng)目，包括央企國企及優(yōu)質(zhì)民企收并購、符合條件的房企“借殼”已上市房企、涉房企業(yè)（建筑等）收并購等，既能防范風(fēng)險(xiǎn)、保障民生，還促進(jìn)了轉(zhuǎn)型。

展望后市，中信證券表示，房地產(chǎn)行業(yè)正處于周期的底部，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債正得到改善，市場正走向復(fù)蘇。建議關(guān)注三條投資主線：1)2021年四季度以來的拿地低谷期，企業(yè)拿地較為積極的貨值主線；2)REITs市場不斷發(fā)展背景之下，可供盤活的存量資產(chǎn)主線；3)企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的再融資主線。看好優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)。

信達(dá)證券指出，未來出險(xiǎn)房企（落后產(chǎn)能）的風(fēng)險(xiǎn)化解或?qū)⒑艽蟪潭壬弦蕾囉谛袠I(yè)并購重組的推動(dòng)，疊加行業(yè)股權(quán)融資開展，明年有望迎來行業(yè)收并購的大年，剩余龍頭房企將有望借著行業(yè)加速整合的東風(fēng)，進(jìn)一步提升市場份額。強(qiáng)調(diào)四條主線邏輯：1、經(jīng)營改善，建議關(guān)注金地集團(tuán)；2、信用改善，建議關(guān)注新城控股；3、收并購機(jī)遇，建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口；4、集團(tuán)資源整合，建議關(guān)注華發(fā)股份、南山控股。

相關(guān)概念股：

南國置業(yè)(002305.SZ)：此前，央企電建地產(chǎn)曾借殼南國置業(yè)上市成功，系以商業(yè)地產(chǎn)為引導(dǎo)的綜合性物業(yè)開發(fā)企業(yè)。

保利發(fā)展(600048.SH)：主營高端精品住宅開發(fā)、城市地標(biāo)性商用物業(yè)的龍頭企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建成涵蓋物業(yè)服務(wù)，全域化管理，銷售代理，商業(yè)管理，不動(dòng)產(chǎn)金融等在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺，綜合實(shí)力連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)前五，央企第一。

金地集團(tuán)(600383.SH)：深耕一二線主流城市的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)，目前，公司已形成華南，華北，華東，華中，西部，東北，東南七大區(qū)域的全國化布局，精耕全國78座城市。

新城控股(601155.SH)：完成全國重點(diǎn)城市群布局的知名房地產(chǎn)開發(fā)商，公司秉持“住宅 商業(yè)”地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)的運(yùn)作模式，以上海為中樞，長三角為核心，現(xiàn)已基本完成全國重點(diǎn)城市群及重點(diǎn)城市的布局。

招商蛇口(001979.SZ)：在深圳擁有大量待開發(fā)的優(yōu)質(zhì)土地資源，拿地聚焦高能級城市，擴(kuò)儲方式多元；持有型物業(yè)多點(diǎn)開花，向雙百目標(biāo)邁進(jìn)；保持央企融資優(yōu)勢，財(cái)務(wù)持續(xù)穩(wěn)健。

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