10月份美國(guó)房屋銷(xiāo)售連續(xù)第9個(gè)月下滑，連續(xù)下降月數(shù)創(chuàng)歷史最長(zhǎng)，連跌形勢(shì)超過(guò)了2008年次貸危機(jī)時(shí)期，利率上升和通脹飆升令買(mǎi)家持觀望態(tài)度。

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全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)的數(shù)據(jù)顯示，10月份的成屋銷(xiāo)售較9月份下降了5.9%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的年率為443萬(wàn)套，同比下降28.4%。如不計(jì)入2020年5月新冠疫情剛開(kāi)始時(shí)出現(xiàn)的銷(xiāo)售急劇放緩，現(xiàn)在的銷(xiāo)售速度是自2011年12月以來(lái)最慢的。

值得注意的是，盡管銷(xiāo)量放緩，但10月份美國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，攀升速度比今年早些時(shí)候要慢一些。10月份全美房?jī)r(jià)中位數(shù)比去年同期上漲6.6%，達(dá)到379,100美元。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示：“房?jī)r(jià)中位數(shù)比6月的峰值下降了約8%，但仍比2019年10月新冠疫情前高出40%。這確實(shí)損害了負(fù)擔(dān)能力，大多數(shù)家庭的收入并沒(méi)有上升40%。”

市場(chǎng)上的房屋庫(kù)存連續(xù)第三個(gè)月下降。NAR指出，截至10月底，約有122萬(wàn)套房屋待售，比9月份下降了0.8%。按照目前的速度，這相當(dāng)于3.3個(gè)月的供應(yīng)，而通常在買(mǎi)賣(mài)家之間更平衡的市場(chǎng)中，有5到6個(gè)月的供應(yīng)。

由于美國(guó)的抵押貸款利率比一年前增加了一倍多，縮減了民眾的購(gòu)買(mǎi)力，住房市場(chǎng)已經(jīng)放緩。

根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，本周30年期住房貸款的平均利率為6.61%。一年前，平均利率為3.1%。上個(gè)月末，平均利率自2002年以來(lái)首次超過(guò)7%。這可能會(huì)使每月的抵押貸款支付增加數(shù)百美元，也會(huì)使過(guò)去幾年鎖定超低利率的房主不愿購(gòu)買(mǎi)新房。

抵押貸款利率可能在一段時(shí)間內(nèi)仍然是一個(gè)重要的障礙，因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)一直表明它打算繼續(xù)提高其短期利率，以壓制幾十年來(lái)最熱的通貨膨脹。

兩周前，美聯(lián)儲(chǔ)將其短期貸款利率又提高了75個(gè)基點(diǎn)，其關(guān)鍵利率現(xiàn)在處于3.75%至4%的范圍內(nèi)。

雖然抵押貸款利率不一定反映出美聯(lián)儲(chǔ)的加息，但它們往往跟蹤10年期國(guó)債的收益率。收益率受到多種因素的影響，包括對(duì)未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期和全球?qū)γ绹?guó)國(guó)債的需求。

由于市場(chǎng)上的房產(chǎn)數(shù)量稀少，賣(mài)家通常會(huì)收到多個(gè)報(bào)價(jià)，特別是對(duì)于價(jià)格較為便宜的房屋。NAR指出，平均而言，上個(gè)月房屋在進(jìn)入市場(chǎng)后僅用21天就售出，比9月份的19天有所增加。在新冠疫情之前，房屋通常在上市后超過(guò)30天就售出。

更高的抵押貸款利率和不斷上漲的價(jià)格，使許多首次購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)。NAR說(shuō)，他們占上個(gè)月銷(xiāo)售量的28%，低于9月份的29%。按照歷史標(biāo)準(zhǔn)，首次購(gòu)房者通常占到交易量的40%或更多。

Yun表示：“在今天的市場(chǎng)上，首次購(gòu)房者確實(shí)很困難。”Yun預(yù)計(jì)，明年全美大約有一半地區(qū)的房?jī)r(jià)將下降約5%，近年來(lái)房?jī)r(jià)飆升的大都市地區(qū)將經(jīng)歷最大的跌幅，這包括舊金山，那里的房?jī)r(jià)明年可能下降15%。盡管如此，Yun還預(yù)測(cè)印第安納波利斯和其他市場(chǎng)的房?jī)r(jià)將攀升約5%，這些市場(chǎng)的就業(yè)增長(zhǎng)仍然強(qiáng)勁，房地產(chǎn)價(jià)值上升幅度較小。

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