作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

(資料圖)

背靠世界500強美的集團，與宇宙房企碧桂園同出身佛山的美的置業，就像一個家底豐厚、自己出來創業的“富二代”，被業內寄予厚望。

但行業深度調整風暴和樓市風向變化，中止了美的置業押注地產開發的攻勢，轉而探索運營與服務，好在美的置業守住了信用，活了下來。

8月30日，美的置業中報業績會上，美的置業高級副總裁王全輝用了很大篇幅，向投資者、債權人自證安全無虞。

守住信用的第一要義是財務的穩健。截至今年6月底，公司三道紅線保持綠檔，剔除預收后的資產負債率降至67.9%，凈負債率為39.8%，現金短債比1.49，加權平均融資成本低至4.68%。

王全輝表示，美的置業有息負債自21年底至今已降低148億元，如今到期兌付壓力非常小，且無美元債；今年美的置業到期公開債務共51.44億元，已如期兌付43.04億元，剩余8.4億元將于9月到期兌付，資金已經儲備好。

中報顯示，截至6月底，美的置業的現金及銀行存款為238.17億元，另外還有未動用的銀行授信1118億元。

美的置業的融資渠道仍較為通暢。作為少數堅守零違約的優質民營房企之一，它不僅是首批獲得“中債增”擔保發債、“第二支箭”首批支持的民營房企，還在近兩年公開市場融資近100億，銀行授信額度合計達到1517億元。

而活下來最關鍵的因素，仍在于公司的基本面、銷售和回籠現金的能力。中報顯示，上半年，美的置業實現合約銷售額406億元，進入行業前二十強；營業收入為363億元，同比增長14.8%；核心凈利潤18億元，同比下降36%，但未虧損。

能夠實現這樣的業績，得益于公司較早調整城市布局。王全輝表示，早在2019年，集團就進行城市能級升級，并向長三角、大灣區兩個經濟群加大布局。

這樣的調整已經反映到財報中。上半年，美的置業合約銷售面積均價增長3%至12653元/平米。此外，大灣區、長三角合計貢獻近7成業績。

總裁郝恒樂表示，未來將繼續優化資產結構，對上海、蘇州、南京、寧波這些城市加大投入，對于其他的城市做一些減法；今年上半年，美的置業土儲面積權益比提升至72%。其中，一二線城市的土儲面積為1922萬㎡，占總土儲的67%。

開源證券指出，在行業格局重塑時期，美的置業積極換倉，聚焦一二線高能級城市，這些城市銷售韌性更強，有利于帶動公司銷售均價逆勢提升，規避風險，提升管理效益。

這也使得美的置業在上半年的信用風暴中安全渡過，甚至還有余力作出一些調轉方向盤的轉型、優化動作，公司持續加碼多元化業務，做強第二盈利曲線。

經營性業務（物業管理和商業運營）方面，上半年物業管理合約面積9100萬平方米，商業運營在營70萬平方米。王全輝預計，這兩項業務2023年將產生收入21億，利潤率10%以上。

此外，美的置業還在大力發揮美的集團的制造業、科技基因，發展裝配式住宅、睿住智能。王全輝透露，MIC模塊預計帶來每年5億港幣左右的業務規模，上半年已經有第一單業務落地了。睿住智能的賽道也投入了大量的精力培育，2023年預計利潤貢獻在5%以上，達到15億。

對行業大勢和長期的發展計劃，美的置業早已開始思考。郝恒樂表示，當前是公司新舊模式的轉換時期?！拔覀兂浞终J識到賺快錢的時代過去了，現在我們做任何事情都是堅持持久戰的思維。我們更多看到的是三到五年，將通過資產負債結構的調整、開發方面一步一個腳印、產品服務的升級、經營型業務的布局，使公司的銷售規模、負債成本穩定，利潤改善，渡過較低的周期”。

在郝恒樂看來，公司手頭的存量項目資源比較充足，能夠支撐今明兩年合理的銷售規模和市場份額。

民營房企信用危機空前嚴峻的當下，美的置業無疑加強了行業對民營房企的信心和期望。強大的母公司背景、穩健的財務和業務布局，使得這個勤勉的“富二代”成為民營房企下半場的生存樣本，助力行業進入一個良性循環的發展新常態。

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