近日，《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》正式發布。在闡述“十四五”時期關于“拓展投資空間”要求中，“十四五”規劃綱要明確提出，“推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環”，這標志著基礎設施REITs已成為提升投資效率、促進投資合理增長的重要手段。

進入“十四五”時期，無論是公路、鐵路、機場等傳統基礎設施，還是倉儲物流、數據中心等新基建都紛紛拉開建設的大幕。

REITs始于基建是明智之舉

2020年8月，國家發展改革委與中國證監會聯合印發《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》。為做好試點項目申報工作，國家發展改革委專門發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，要求“各地發展改革委要嚴格審查把關，確保項目符合國家重大戰略、宏觀調控政策、產業政策、固定資產投資管理法規制度，促進項目持續健康平穩運營，推動形成良性投資循環，為試點工作順利開展奠定堅實基礎”。

開展基礎設施REITs，是投融資機制的一項重大創新。國家發展改革委投資所研究員吳亞平表示，我國存量基礎設施資產規模巨大，存量資產引入權益型REITs有助于降杠桿、防風險，也有助于拓寬基礎設施項目投融資來源，同時也為資本市場投資者提供新的投資機會。

“從基礎設施切入，這是中國公募REITs的顯著特征。”中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬分析說，基礎設施提供公共服務，具有一定的壟斷性和公益性，項目收益相對穩定，具備優質底層資產的必要條件。關于基礎設施的具體行業，除了REITs試點政策規定之外，還可參考國家統計局《2017年國民經濟行業分類》。公募REITs是資產IPO，原始權益人名下可能有多項資產，REITs試點是將其中的一項或多項資產拿出來上市，如果REITs資產范圍僅是企業資產的一部分，需要先進行資產剝離和重組，保障REITs的底層資產邊界是清晰和獨立的。

吳亞平告訴中國經濟導報記者，推動基礎設施REITs健康發展，將極大助力上述領域的基礎設施建設，也將為基礎設施REITs持續發展提供更多的優質資產，“十四五”時期我國基礎設施REITs發展空間十分廣闊。

各地積極建立基礎設施REITs協作機制

目前，一些地方已經在其“十四五”規劃中將基礎設施REITs列為重點內容。比如，上海在“十四五”規劃中明確，依托上海證券交易所打造全國基礎設施（REITs）產品發行交易首選地，凸顯出REITs在強化上海金融中心地位中的重要作用。再如，江蘇省的“十四五”規劃中強調，要深化投融資體制改革，穩妥推進基礎設施不動產投資信托基金（REITs）試點，形成投資良性循環。貴州、江西、甘肅等地的“十四五”規劃中，也以推動基礎設施REITs為切入點，推動投融資體制改革創新、不斷激發社會投資活力等，這意味著REITs不僅是“十四五”時期拓寬投資空間的重要手段，也是各地深化投融資體制改革的重要抓手。

日前，重慶市發布2021年市級重大項目名單，其中重大建設項目894個，總投資2.8萬億元。據重慶市發展改革委消息，為全力推進重大項目提速，當地正積極搭建“政金企”對接平臺，引入銀行、證券、基金等金融資源，通過及時跟進重大項目建設進度和資金需求，線上線下結合向銀行機構推介重大項目，推進項目建設和資金需求精準對接，打通融資“最后一公里”。重慶市發展改革委相關負責人表示，搭建“政金企”對接平臺，有利于暢通項目融資對接通道，為重大項目提供資金保障，推動“十四五”重大項目建設開好局、起好步。

重慶市發展改革委相關負責人介紹說，重慶市正在以基礎設施為重點搶抓機遇力推REITs。通過搶抓基礎設施REITs試點機遇，幫助企業盤活存量資產，為基礎設施全生命周期和高質量發展提供相匹配的資金供給模式。目前，已建立重慶市儲備項目庫、意向項目庫，覆蓋倉儲物流、收費高速、軌道交通、污水處理、互聯網數據中心等相關行業和領域。

為搶抓政策機遇，有效盤活基礎設施存量資產，西安市發展改革委近日專門召開推進基礎設施REITs工作會議，來自證券公司、銀行、資產評估機構、會計事務所、律師事務所等機構的負責人參加了會議。與會嘉賓一致認為，REITs涉及環節多、專業性強，需要各方通力合作、密切配合，建立REITs全環節全鏈條配合協作機制，從而積極推動該項工作在西安市落地生根，助力西安國家中心城市建設。

基礎設施REITs契合經濟社會發展目標

中聯前源不動產基金管理有限公司總裁何亮宇日前表示：“目前，正在試點的中國公募REITs產品就聚焦在基礎設施領域。公募REITs一方面能夠把基礎設施項目的債務性融資轉變為權益性投資，另外一方面也能盤活存量資產，帶動新增投資，契合國家所制定的經濟社會發展目標和節奏。”

何亮宇分析說，在美國的REITs市場上，基礎設施的資產規模占比已經達到了60%以上，屬于主流的投資標的；而在中國，基礎設施的資產規模也大于商業不動產。與此同時，基礎設施項目具有現金流穩定性更高的特點，所以此次公募REITs從基礎設施項目開展是最佳的選擇。

中聯基金分析師李金榮表示，開展基礎設施REITs有利于拓寬水務企業融資渠道，促進水務環保產業升級轉型。目前，水務類基礎設施項目融資方式主要包括銀行貸款、專項政府債券、PPP等。與前述各類融資方式相比，基礎設施REITs模式是直接融資工具，也是權益性融資工具，可以公開募集資金，有效降低水務行業杠桿率，系統性改善企業財務狀況，優化企業報表結構，使更多資源用于實施補短板強弱項，促進水務企業及大型水務工程完成“募-投-建-退”的良性循環，實現水務環保產業升級轉型。

在李金榮看來，基礎設施公募REITs具有股權融資、流動性較高等特點。對于特許經營權類資產，因資產轉讓需經過主管部門審批同意等原因，流動性相對較低。基礎設施REITs允許原始權益人以其享有特許經營權的基礎設施項目作為底層資產裝入，獲得流動性資金并實現收益，實現資本市場流通，提升資產流動性。基礎設施REITs上市，有利于吸引具有出色的運營能力、運營經驗豐富、技術積累充足、專業的頭部水務企業參與水務項目運營管理，提高投資建設和項目運營效率。REITs對基礎設施資產運營能力的高要求，將倒逼基礎設施運營管理機構建立精細化、市場化和長期化的經營管理機制，助力基礎設施項目公司在新形勢下打造核心競爭力。

菜鳥智慧物流基礎設施板塊CFO鄭海寧在此前舉辦的一次峰會上表示，類似于菜鳥、順豐等電商物流企業在未來將會有強勁的發展需求。物流倉儲資產本就是這些企業的核心生產資料，為自身的主營業務服務，估值成熟透明，現金流的穩定性也有很大的保證，因此具備發行優質公募REITs產品的條件。

在鄭海寧看來，基礎設施項目之所以能產生穩定的現金流，以倉儲物流領域為例，除了收入有保障之外，隨著科技水平的提升，物聯網、人工智能算法、無人操作設備等創新技術能夠大大降低項目運營成本，提高項目的利潤空間。

關鍵詞： 基礎設施 REITs 拓寬 投資